Resolviendo problemas en Contratos de Pre-construcción de Bienes Raíces en Panamá:
Existen más de 200 condominios de edificios que están siendo erigidos en Panamá. Los extranjeros que están comprando condominios en pre-construcción, necesitan saber acerca de los problemas que pueden surgir con éste tipo de contratos.
Tipos de Problemas:
La emisión del permiso de ocupación por parte del Gobierno de Panamá desencadena dos situaciones importantes: uno es el pago del saldo adeudado y el otro es la obtención de la llave del apartamento.
Aceptación de las Llaves:
El Acta de Liberación (Acta de Entrega) es un documento legal que deberá ser firmado por el comprador en el momento de aceptar y recibir las llaves del apartamento. No firme éste documento si existen reparaciones que necesitan ser completadas, como un techo con goteras, o sin ventanas, plomería o problemas eléctricos, grietas en las paredes, o accesorios rotos. Asegúrese de que todo esté funcionando adecuadamente e instalado apropiadamente antes de firmar éste documento y aceptar las llaves. Una vez que las llaves sean aceptadas, el desarrollador podrá argumentar que los daños fueron causados por el comprador (o trabajadores o invitados) después de que el comprador tomó posesión del apartamento.
Si el desarrollador aun tiene acceso exclusivo al apartamento, no podrá culpar de daños ocasionados al apartamento a ninguna otra persona. Una vez que todo se encuentre en orden y funcionando, entonces Usted podrá firmar el documento y tomar posesión de las llaves del apartamento.
Problema de Saldo Adeudado:
Un segundo posible problema podría ocurrir una vez que el permiso de ocupación sea emitido, y se trata del pago del saldo adeudado. En Panamá, no todos los apartamentos se encuentran finalizados cuando se emite el permiso de ocupación.
¿Por qué debería Usted hacer el pago final de su apartamento aunque el apartamento no haya sido terminado?
Si su hipoteca se encuentra pendiente, o Usted es un comprador que todo lo paga en efectivo, deposite todo el dinero en una cuenta de depósito de un banco en Panamá. El Banco ofrecerá una carta de promesa de pago al desarrollador quien estará obligado a aceptarla. En esencia, el banco garantiza que el pago total será realizado cuando el condominio se encuentre listo para mudarse. Esto le permite ganar tiempo para asegurarse de que todos estarán de acuerdo en que todos los accesorios y electrodomésticos serán instalados y se encuentran trabajando en orden, y no quedan reparaciones pendientes.
Problemas de Honorarios Ocultos:
Más problemas pueden ocurrir si en el contrato de pre-construcción existen honorarios ocultos. Estos son conocidos como los “honorarios sorpresas” entre los abogados de bienes raíces de Panamá. Uno de éstos honorarios ocultos es una cláusula de alquiler donde se afirma que el comprador debe pagar el alquiler cuando se emite el permiso de ocupación y hasta que se efectúe el pago final del saldo adeudado. Este alquiler puede resultar costoso.
Muchos de los contratos de pre-construcción exigen una renta mensual en un rango que va desde 1% a 1.5% del saldo adeudado. Si el monto adeudado es de doscientos mil (US$200.000) Dólares Americanos, el monto de la renta podría ubicarse en un rango que va de dos mil (US$2000) a tres mil (US$3000) Dólares Americanos. Un comprador de los que suele comprar en efectivo, debería pagar toda esa suma para evitar el pago del alquiler mensual. Por otra parte, un comprador con hipoteca deberá esperar que el banco en Panamá apruebe la hipoteca y luego tener un cierre formal, el cual podría llevar de 2 a 3 meses. Siempre existe un retraso cuando se registra en el Registro Público de Panamá el título de propiedad o la transferencia de título es registrada. El cheque bancario en Panamá tomará unos días para ser depositado por el promotor y en hacerse efectivo en Panamá. Mientras todo eso ocurre, el comprador estará pagando la renta mensual.
Problema de Incremento de Tasa de Interés:
Otro honorario sorpresa viene en una cláusula general sobre contratos de pre-construcción proporcionado por el promotor en Panamá y representa la posibilidad de cobrar un porcentaje adicional por incremento en los costos de los materiales. Incluso, el costo de las compras de los materiales pudiera no haberse incrementado, sin embargo, algunos promotores le harán el cobro del incremento y cargar un porcentaje adicional. Intente eliminar esa cláusula o ajuste el porcentaje a la tasa actual de inflación.
Problema por Cuota de Mantenimiento Mensual:
Otro honorario sorpresa pudiera ser la cuota por mantenimiento mensual si ésta no llegase a estar incluida en el contrato. El promotor en Panamá controla la Asociación de Propietarios durante el primer año de la realización, momento en el cual los propietarios tomarán el control de la Asociación. Mientras tanto, las cuotas de los propietarios se recolectarán mensualmente para pagar el mantenimiento y reparaciones de las áreas comunes o compartidas por los propietarios. El promotor pudiera cobrar más de la cuota requerida. Cuando los propietarios asumen el control de la Asociación, deberán evaluar el monto de la alícuota a pagar por cada uno de los propietarios para hacer frente al mantenimiento de las áreas externas del edificio, elevadores, vestíbulo, piscina, áreas de estacionamiento de vehículos, pasillos y otras áreas comunes.
En conclusión, evite éstos problemas no firmando un contrato de pre-construcción de bienes raíces sin la revisión de un abogado competente, el cual deberá asesorarle o notificarle sobre las cláusulas que deberán ser eliminadas o modificadas para negociar mejores términos.
Si Usted está considerando comprar un bien inmueble en Panamá con un contrato de pre-construcción, por favor Contáctenos antes de firmar dicho contrato y gustosamente le brindaremos nuestra experticia en leyes de Bienes Raíces en Panamá.